10月14日，华远地产股份有限公司（以下简称：华远地产，600743.SH）公告称，截至公告披露日，华远地产及控股子公司对外担保总额占最近一期经审计净资产的比例为160.47%，对控股子公司提供的担保总额占最近一期经审计净资产的比例为148.94%，华远地产存在较大的担保风险。同时，2024年半年报显示，上半年营业收入为28.13亿元，同比下降38.86%；归母净利润-3.92亿元，仍未扭亏。此外，华远地产的现金流为负值，剔除预收款后的资产负债率已超80%。
值得注意的是，业绩下滑、负债率高企的华远地产于10月10日发布公告称，拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东旗下，转让价格合计4.68亿元。同时，此前8月30日，华远地产拟收购控股股东旗下一物业管理公司100%股权，交易价格暂定为2756万元。华远地产与控股股东的置换交易能否使得华远地产从房企向综合性城市运营服务商成功转型？华远地产何时能扭亏为盈？
针对上述情况，发现网向华远地产发送采访调研函，但截至发稿前，华远地产并未给出合理解释。
上半年净亏3.92亿元，现金流为负
公开资料显示，华远地产于2008年对上市公司湖北幸福实业进行了重组，以吸收合并方式实现了借壳上市。公司主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。
10月14日，华远地产发布公告称，自9月1日至9月30日，控股子公司之间新增担保4900.92万元，被担保方分别为北京新润致远房地产开发有限公司、长沙航开房地产开发有限公司，担保金额分别为950.92万元、3950万元，担保方分别为北京新润致远房地产开发有限公司、北京市华远置业有限公司、长沙航开房地产开发有限公司。
截至公告披露日，华远地产及控股子公司对外担保总额为46.71亿元，占华远地产最近一期经审计净资产的比例为160.47%；华远地产对控股子公司提供的担保总额为43.36亿元，占最近一期经审计净资产的比例为148.94%。由此可见，华远地产目前存在较大的担保风险。
（图源：公司公告）
除了担保风险，华远地产还存在业绩和负债风险。Wind数据显示，2021年-2023年及2024年上半年，华远地产的营业收入分别为136.93亿元、109.24亿元、159.86亿元、28.13亿元，同比增速分别为77.13%、-20.22%、46.34%、-38.86%；归母净利润分别为-6.69亿元、-38.22亿元、-15.37亿元、-3.92亿元。可以看出，近年来华远地产处于营收不稳定，净利处于持续为负值的情况。
（图源：wind）
另外，2024年上半年，华远地产的经营活动流量净额为-3.79亿元，投资活动流量净额为-0.02亿元，筹资活动流量净额为-19.31亿元，现金流量净额都为负值。
业绩、现金流不乐观的同时，华远地产的负债率逐年上涨。2021年-2023年及2024年上半年，华远地产剔除预收款后的资产负债率分别为73.43%、79.46%、86.6%、88.82%。2020年，监管部门对房企定下的“三道红线”之一为剔除预收款后的资产负债率不能大于70%，华远地产的负债率已连续多年超监管红线，且逐年上涨。
截至2024年上半年，华远地产的货币资金为11.15亿元，同比下降76.96%；一年内到期的非流动负债为14.38亿元，截至目前，华远地产的账上资金不足以覆盖短期的非流动负债。
将房地产业务以4.68亿元置出
由于华远地产的房地产开发业务持续亏损且未有明显改善迹象，资产负债率较高，偿债压力大，10月10日，华远地产发布公告，拟将其持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团有限公司（以下简称：华远集团）。本次交易拟转让标的资产具体包括华远地产控股子公司北京市华远置业有限公司（以下简称：华远置业）100%股权，以及华远地产对华远置业及其子公司的应收款项、应付债券以及应付款项等债务，拟采用现金的支付方式，转让价格合计4.68亿元。
华远置业系由北京首汽集团公司、北京市华远地产股份有限公司、北京首都旅游国际酒店集团有限公司三方共同出资设立，成立时的注册资本为10亿元，主营业务为房地产开发、销售商品房等。截至2024年上半年，华远置业实现营业收入1023.28万元，净利润2247.2万元；总资产为150.97亿元，净资产为-21.03亿元。
（图源：2024年半年报）
根据北京中天华资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，以4月30日为基准日，采用资产基础法评估后，华远置业的评估价值为4.68亿元，与单体层面净资产账面值相比，增值率为132.85%；较指定资产组合并报表归属于母公司所有者净资产的账面价值评估增值率为360.68%。
对此，华远地产表示，为了更好地应对市场变化，提高公司抗风险能力，实现向综合性城市运营服务商的战略转型，通过本次重组，华远地产拟将所持有房地产开发业务相关的资产负债置出，未来将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向。
同时，本次交易尚需满足多项条件后方可实施，交易能否获得相关的内外部批准或核准存在不确定性，最终获得批准或核准的时间也存在不确定性，华远地产将及时公告本次交易的最新进展。
值得注意的是，华远地产将华远置业卖给华远集团之前，于8月30日发布公告，拟以现金方式收购华远集团持有的北京华远好天地智慧物业服务有限公司（以下简称：华远好天地）100%股权，交易价格暂定为2756万元。华远地产表示，此举为提高公司抗风险能力，实现公司向综合性城市运营服务商的战略转型。
（图源：公司公告）
根据《资产评估报告》，截至6月30日，华远好天地全部股东权益评估值为2756万元，净资产账面价值为1423.4万元，评估增值额为1332.6万元，增值率为93.62%。
据悉，华远好天地主要从事物业管理业务。截至6月30日，华远好天地的资产总额为0.41亿元，负债总额为0.26亿元；营业收入为0.31亿元，净利润为27.38万元。
与被置出的华远置业相比，除了交易价格较低，华远好天地目前的资产额、盈利能力、增值率等数据都处于较弱水平，华远地产与控股股东华远置业的交易是否划算？置出华远置业后，华远地产从房企到综合性城市运营服务商的转型道路能否顺利进行？华远地产何时能扭亏为盈？发现网将持续关注。
（记者 罗雪峰 财经研究员 高冉）
