近日，沪深交易所发布基础设施REITs（不动产投资信托基金）定期报告指引，旨在完善REITs存续期规则体系建设，促进市场高质量发展。
REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。
纵览我国REITs全貌，自2020年4月份试点工作启动以来，在政策护航和市场各方的共同努力下，运行平稳、成效显著，并逐渐成为我国多层次资本市场的重要组成部分。截至2024年12月3日，全市场已上市REITs产品达52只，募资总规模超1500亿元。
上述52只REITs产品中，23只于2024年上市，募资总规模接近500亿元。这一数据显示，今年REITs市场发行节奏明显加快，产品上市数量和发行规模均创历年新高，并持续纳入包括消费基础设施、水利设施在内的全新资产类型。同时，在“首发+扩募”双轮驱动的发展格局下，REITs扩募工作也从单一资产扩募迈进混装资产扩募的“2.0时代”。
在笔者看来，我国REITs从扬帆起航到发行提速，主要有三大积极因素加持。
因素一，资本市场的“专业服务”为之补齐了短板。
REITs底层资产是我国庞大的存量基础设施。据机构测算，我国基础设施建设的存量规模已超过百万亿元，并有着显而易见的短板——资金需求大、建设周期长、社会资本参与度有限等，需要拓宽多元化投融资渠道。
被业界称为“资产IPO”的公募REITs，正是补齐这一短板的有力工具。在资本市场“专业服务”的加持下，其既能有效盘活大量“沉睡”的存量基础设施资产，将回收资金投入新基建、社会民生等重点领域新项目建设，形成存量资产和新增投资的良性循环；又能拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，为实体经济的高质量发展提供坚实支持；还能使投资者分享优质基础设施资产带来的红利。
因素二，政策体系不断完备为之营造了良好环境。
经过4年多的摸索、实践，我国REITs规则体系日臻完善，为市场提质扩面营造了良好环境。今年以来，一揽子增量政策更是加力推出。2月份，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，在制度层面明确了REITs的权益属性；4月份，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提出落实并完善不动产投资信托基金等税收政策；7月份，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，不仅进一步简化程序，提高申报推荐效率，还适当扩大REITs发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。
在利好政策推动下，REITs资产拼图持续延展，多区域、多领域的“首单”落地开花，多发行主体、多业态的新品接连上报，市场扩容增类加速推进。
因素三，耐心资本与REITs特性天然匹配，为之提供了稳定资金支持。
除了一级市场供给加速外，投资需求也在持续增长。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，与社保基金、保险资金、企业年金等耐心资本的配置需求天然契合。同时，REITs设有强制分红比例，可以保证耐心资本长期、持续分享基础设施资产运营带来的收益。多重因素促使耐心资本参与REITs的积极性不断提高，为市场提供了稳定的资金支持。
此外，由于REITs的底层资产与股票、债券等其他大类资产的相关性较低，投资者通过投资REITs可以分散投资组合风险，提高投资组合的稳定性，因而在今年多个大类资产表现一般的情况下，不少投资机构提高了REITs投资的“头寸”。
可以预见，随着后续REITs立法工作加快推进，REITs资产图谱不断拓宽，中长期资金持续涌入，我国REITs发行有望继续大步向前，以更大能量增强资本市场服务实体经济质效。
